Değerli Konut Vergisi Nedir?

Değerli Konut Vergisi, 7 Aralık 2019 tarihli ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile getirilen yeni bir vergidir.

Söz konusu verginin bu kanun ile yürürlüğe konduğu ilk halinde, bina vergi değeri 5 milyon TL'nin üstünde olan veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5 milyon TL’nin üzerinde olan mesken niteliğindeki tüm taşınmazların vergilendirilmesi öngörülüyordu. Yine ilk düzenlemede belli başlı bazı vergi muafiyetleri de belirlenmişti.

Daha sonra, 20 Şubat 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7221 sayılı Kanun ile Değerli Konut Vergisine ilişkin tepki çeken bazı maddelerde önemli değişiklere gidilmişti. Bu değişikliklerden en göze çarpanı ise Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen değerlerin vergi matrahının hesaplanmasında artık kullanılmayacak olması idi. Bu bağlamda, söz konusu verginin matrahında sadece emlak vergisi hükümlerince belirlenmiş bina vergi değeri esas alınacaktı.

Şubat 2020’de gelen bir diğer önemli değişiklik ise vergi matrahının (kısmen) ilgili değer aralıklarının alt sınırını aşan kısımlarının olacağının öngörülmesi idi. Örneğin ilk düzenlemeye göre değeri 5 – 7,5 milyon TL aralığında olan bir konut, kendi değeri üzerinden binde 3 vergiye tabi iken; yeni düzenleme ile bu konutun değerinin 5 milyon TL’yi aşan kısmı üzerinden binde 3 vergi tarh olacağı düzenlenmiş idi. Diğer değer aralıklarında bulunan konutlar için ise biraz daha farklı bir uygulama öngörülmüş idi. Son olarak, Şubat 2020 düzenlemesi ile muafiyetlerin kapsamı da oldukça genişletilmişti.

​

Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği (“Tebliğ”) 15 Ocak 2021 tarihli ve 31365 sayılı Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe girdi. Söz konusu Tebliğ, Aralık 2019’da mevzuata eklenen "Değerli Konut Vergisine" ilişkin usul ve esasların belirlenmesini amaçlamaktadır.

Verginin Konusu

Değerli Konut Vergisinin konusu, yukarıda da bahsedildiği üzere Türkiye sınırları içimde bulunan ve vergi değeri -yeniden değerleme oranlarına göre her sene değişiklik göstermek üzere- 5.000.000-TL’yi aşan "mesken", yani konut niteliğindeki taşınmazlardır.

Bu “vergi değeri” ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda düzenlenen ve ilgili belediyelerce bina için hesaplanan bedeldir.

Belirtilmelidir ki, Değerli Konut Vergisi, belediyelerce her yıl tahsil edilen emlak vergisi ile karıştırılmamalıdır. Değerli Konut Vergisi, merkezi idarece tahsil edilen genel bütçeye gelir olarak kaydedilen bir vergidir, emlak vergisinden farklıdır.

Verginin Mükellefi

Değerli Konut Vergisinin mükellefi, verginin konusunu karşılayan taşınmazların maliki ve varsa intifa hakkı sahibidir. Eğer taşınmazın maliki yahut intifa hakkı sahibi yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf eden kişi mükellef olarak kabul edilecektir. Eğer ortada paylı mülkiyet varsa kişiler hisseleri oranında, elbirliği mülkiyet varsa müteselsil olarak sorumlu olacağı öngörülmüştür.

Mükellefiyet ise taşınmazın vergi değerinin ilgili yılda uygulanan tutarı aştığı tarihi takip eden yılın başında başlar. Yani 2020 yılında değeri 5.000.000-TL’yi aşan meskenlerin maliki/intifa hakkı sahipleri 2021 yılının başında mükellef olacak, 20 Şubat 2020 tarihine kadar beyanname vermesi gerekecektir. Aynı şekilde 2021 yılında yeniden değerleme oranı ile belirlenen yeni değeri aşan meskenler için ise 2022 yılında mükellefiyet başlangıcı söz konusu olacaktır.

Verginin Matrahı, Değer ve Oranlar

Değerli Konut Vergisinin tutarının tarhında matrah olarak bina vergi değeri ve alt sınırı aşan kısımları esas alınacaktır. Şöyle ki:

   · 5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar konutlar 5.000.000 TL’yi aşan kısmı için binde 3

   · 7.500.000 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar konutlar 7.500.000 TL’si için 7.500TL, fazlası için binde 6

   · 10.000.000 TL’den fazla olan konutlar 10.000.000 TL’si için 22.500 TL, fazlası için binde 10

oranında vergilendirilecektir.

Belirtmek gerekir ki, söz konusu değerlerin alt ve üst sınırları her yıl değişiklik gösterecektir. Bu doğrultuda değer artışı, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca bir yıl önceki yıla ilişkin olarak belirlenen yeniden değerleme oranın yarısı oranında yapılacaktır. Hesaplanan tutarların 1.000 Türk lirasına kadar olan kesirleri de dikkate alınmayacaktır.

28 Kasım 2020 tarihli ve 31318 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 521) uyarınca 2020 yeniden değerleme oranı %9,11 olarak belirlenmiştir. Değerli Konut Vergisine ilişkin değer artışları da bu doğrultuda %4,555 oranında olacaktır. Bu açıdan 2021 yılında uygulanacak değer aralıkları: 5.227.000 TL ile 7.841.000 TL, 7.841.000 TL ile 10.455.000 ve 10.455.000 üzeri şeklinde uygulanmalıdır.

Ancak, Tebliğ’deki örneklerde yeniden değerleme oranının %10 olarak verildiğini, hesaplamaların da bu oranla yapıldığını görüyoruz. Kanımızca verilen bu %10’luk oran hatalıdır ve yanlış yönlendirmelere sebebiyet verecektir.

Beyanname ve Ödemeler

Değerli Konut Vergisi için her yıl beyanname verilmesi öngörülmüştür. Beyannameler 20 Şubat tarihine kadar taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesine verilecektir. Beyanname verilirken ile beraberinde taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini gösteren belge de eklenmelidir.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Ödeme ise iki eşit taksit ile Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar yapılmalıdır.

Vergi Muafiyeti

7194 sayılı ve 7221 sayılı kanunlarla Değerli Konut Vergisi bazı muafiyetler düzenlenmiştir.

Konu taşınmaza ilişkin muafiyetler:

· Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar

· Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın maliki ve intifa hakkı sahibi olduğu taşınmazlar

· Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar

· Yabancı devletlere ait elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar

· Merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar

Mükellefiyete ilişkin muafiyetler:

· Mesken nitelikli tek taşınmazı olan

· Değerli konut vergisine tabi birden fazla konutu olanlar en düşük değerli tek taşınmaz için vergiden muaf olup, diğer konutlar açısından vergilendirilecektir.

İtiraz

Değerli Konut Vergisi, beyana dayalı tarh edilen bir vergi olduğundan ilgili beyanname ihtirazi kayıtla verilerek dava konusu olabilir. Bu yüzdendir ki, vergiye itiraz edilmek isteniyorsa beyannamenin ihtirazi kayıt ile verilmesi ve verginin tahakkukuna ilişkin yazının ilgiliye tebliğinden (tahakkuk fişinin kesilip verildiği tarih) itibaren 30 gün içinde açılması büyük önem arz eder.

Ancak, ihtirazi kayıt tahakkuka engel olmaz, verginin tahsil işlemleri ancak davanın açıldığı vergi mahkemesince yürütmenin durdurulması kararı vermesi halinde durur.

Tebliğe erişmek için tıklayınız.

7194 sayılı Kanuna erişmek için tıklayınız.

7221 sayılı Kanuna erişmek için tıklayınız.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa erişmek için tıklayınız.